澳洲房屋贷款权威指南:什么是负扣税?

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澳洲贷款顾问 发表于 2015-2-11 14:58:45 | 显示全部楼层 |阅读模式
“负扣税(negative gearing)”常常被说成是一个帮助你加快财富积累的强有力的工具,能让你少交几千元的税。在房地产投资上,它也是一个经常被误解的概念之一。

所谓的“gearing”,只不过是借钱(borrowing)的意思。当你借钱去投资的时候,无论投资收益是正、是负,还是零,你都是在“gearing”,也就是负债经营的意思。“negative gearing”当然就是你借钱的成本大于你用这笔钱所得到的投资收益,所以事实上你是在赔钱。

为什么要做“赔钱买卖”?

“当你进行负扣税投资时,你的收益有可能成倍增长,但同时你的风险也在成倍增加,房价下跌时,你可能会赔个精光。”

许多人要做“negative gearing”这种“赔钱买卖”,是因为税务上的惠益。因为投资损失可以从收入中扣减掉。如果收入很高的话,负扣税与养老金供款一样,是唯一可以找到的大笔避税的方法。

财务专家认为,当失业率位于三十年来的最低値,而工资的上涨超过通货膨胀率的时候,负扣税是很诱人的一种方法。

在当下的高利率之下,借钱的成本增加了,不管情愿还是不情愿,许多在物业上投资的人最后都在做“负扣税”。因为借钱的成本在7%-8%之间,而物业的收入可能只有3%。这当然就成了负收益了。

举例来说,一份价值为$400,000的物业在减去5,000元的开支后,可能为你带来$20,000的收益。如果你以7.5%的利率贷款$320,000,那么你的利息开支是$24,000。假如你一年挣$80,000,你就可以从收入中抵掉$9,000,从而使你需交税的收入变成了$71,000。

如果再加上其它的可抵扣的费用,如物业管理费、维护开销和折旧等,你能抵税的部分就更多了。这能让你少交许多税。

不过,需要注意的是,只有带来收入的开销是可以抵税的,换言之,就是说你的物业必须被租出去,为你带来了租金收入。

如何最大限度地进行“负扣税”?

如果仅是为了避税而采用“负扣税”的话,在财务上并不是很划算的。其实所谓“负扣税/负债经营”首先应是一种投资策略,节税应该是次要目标。

换言之,你采用所谓“负债经营”,是因为你需要更多的钱来买物业。“负债经营”让你可以只付极少的首期,甚至不付首期就买到物业,你不必用许多年的时间来攒钱买房。

目前有的贷款机构已允许借款人贷106%的款,这样你连交印花税和律师费的钱都有了,可以迅速进入物业投资领域。

用负扣税的办法进行投资有可能放大你的所得。假设你用$130,000的自有资金买了一份$150,000的物业,如果物业的价格涨10%,你可以有$15,000的收益。

如果你用那$150,000做抵押,再借$600,000,并购买一份$750,000的物业,如果这份物业的价格同样上涨10%,你最初的$130,000的资金就能为你带来$75,000的收益。就算减去$30,000的成本,你还是有$45,000的净赚,而不是$15,000。

风险何在

不过,负扣税是一把双刃剑。在你的收入可以成倍放大的同时,你的损失也可以成倍放大,而且你可以很容易就赔个精光。每个投资者都知道,你所投资的东西的价格可以涨,但也可以落。如果你所投资的物业的价格跌落的话,那你就可能遭受“灭顶之灾”。

比如,你借款95%买了一份价格$400,000的物业,也就是说你一共借了$380,000,另外还有印花税等相关开销$16,000。如果你是在三年前于悉尼买下这份物业的,那么很可能这份物业已经跌价了,只値$350,000了。如果你欠银行$380,000,你的物业却只値$350,000,这就叫“负资产”。因此,如果你把这房子卖了,你不但将损失你最初付的$20,000的首期,也损失了买房时付的$16,000的各种费用。

另一个风险就是你买来的用以出租的房子在一段时间内没有租出去。许多人想当然的以为,只要买了房子,就可以用租金来支付每月的供房款。但房子并不是每时每刻都能租出去的。如果你仅仅依赖房租来还供房款的话,这时候就有麻烦了。说不定就得拖欠还款。

不过呢,目前澳洲的租房市场非常火爆,这种风险就已经小得多了。

另一个需要考虑的因素是你所买物业的质地。买房就是想有资本收益的,因此必须选择会增値、同时能有良好租金回报的物业。

负扣税到底是怎么回事?(举例)

假设王女士买了一份$400,000的投资物业。她以每周$420的价格将这物业租了出去,一年的租金是$20,000。她需要付$5000的管理费及其它物业上的开销。假设她贷了80%,即$320,000,利率是7.5%,那么她的收入和第一年的开销如下:

租金收入: $20,000

减去管理费 $5000

减去利息  $24,000

小计 $29,000

物业净收入: -$9,000

工资:   $80,000

应付税收入:$71,000

也就是说,王女士可以应付税收入从$80,000变成了$71,000。这样她可以少交$3,335的税款。

如果这份物业是份相对较新的物业,王女士还可申请建筑物折旧。

对新的物业来说,建筑物折旧率可以是建筑成本的2.5%。同时装修费可以扣税。不过,最好在购买物业之前,就先了解好,这份物业的折旧情况如何。

以上例子表明,这份物业必须产生出资本收益来,才能抵消每年的负收入。负扣税就意味着你每年都在赔钱,所以,只有当最终的资本收益超过你每年所赔的钱时,这才不是一笔赔钱买卖。

以王女士的情况为例,她每年的税后损失是$9,000-$3,335,也就是$5,665。这就意味着她所购买的物业的价格必须每年有1.4%-1.9%的增长。

在过去几年,物业市场的长期表现是优于这个数字的,这也就是为什么许多人仍喜欢做负扣税投资的原因。

不过,投资者还应注意到的另一个因素是,如果租金上涨,一开始赔钱租出去的物业可能就会开始带来正收益了,负扣税就可能变成正扣税,这样就减少了对房价上涨的依赖性,也就是说,即便房价不怎么涨,单租金收入就已经赚了一笔了。

这也就是为什么物业投资是一项长期投资选择的原因。

负扣税适合你吗?

财务专家表示,负扣税的投资方法适合那些收入高、有富余的资金的人士。这样即便是他们的物业一时没有租出去,也不会陷于捉襟见肘的境地。

另外,在性格上比较积极主动的人也可以考虑采用这种战略。比如年轻人一想到他们还可以工作二十年,他们可以在这期间将房款付清,就可能会考虑负扣税的策略。

收益更大的人士当然是那些按高税率纳税的高收入人士,特别是夫妻双方收入均高的人士。

专家认为,将负扣税作为长期战略,并能轻松应对的人士,最终将有不菲的收益。但如果只着眼于短期的话,想在一、两年之内就发财的话,最好不要采用这种方法。

负扣税小秘方

负扣税不是为那些动不动就会吓得晕过去的人准备的。但是,如果你能仔细策划,它可以助你致富。以下是一些小秘方:

1.评估你的财务现状

首先确定你自己的想达到的目标。别因为别人这么做过并成功了,你就盲目模仿。你一定要首先对自己的财务状况做一个仔细的评估,千万别仅仅因为别人这么做过,你就跟着做。一定要寻求专家意见。

2.做最坏的打算

在做出决定之前,先仔细计算自己的现金流,看一看在最坏的情形下,你的资金是否能支撑下去。

有许多年轻夫妻买了投资物业,这时候两个人都有工作。后来有孩子了,妻子可能不工作了,两份收入变成了一份,结果手头的现金就变得紧巴巴的了。与此同时,孩子也要花钱,这就使经济状况更加紧张。

所以,在做出决定前,一定要多问几个“如果这样,我会怎样”的问题。比如在房子没租出去的时候,你有没有足够的钱供房等等。

3.买收入保险

进行负扣税投资时还有一个十分重要的需要考虑的因素,那就是在进行负扣税经营的同时,一定要购买收入保险。这样的话,一旦收入上发生什么问题,保险金就是你的保障。

4.充分了解负扣税的风险和收益

不要轻易相信房产推销员的话。有时候推 销房屋的人只吿诉你负扣税的好处,而不会吿诉你它同时存在的风险。这个行业的管理也不是十分严格。

无论你进行任何投资时,都要同时了解收益和风险两个方面,并十分确定地知道,你为了得到这样的收益而愿意承受这样的风险。在你对风险进行了充分的评估之后,你就不再是盲目地投资了,你的决定是在充分掌握各方面信息的基础之上作出的。你知道哪些因素是没有问题的,同时了解哪些地方是可能出问题的。如果你愿意承担事情不顺利时的后果,那么你就可“大胆地往前走”了。

5.买投资房时选择只付利息的贷款品种

如果你已有一份按揭,同时还想再借钱投资于股票或物业市场,那你最好借只还利息的贷款。这因这种债务是可以抵税的,同时你不必立即归还本金。

自住房房贷(home loan)是不可抵税的,所以你的钱都应用来还本金。你应该先将你的自住房房贷还清,然后再将你的投资房贷款转成同时归还本金和利息的品种。

6.购买会带来长期资本收益的优质物业

购买房屋之前,一定要判断好房市周期,这样,你不至于接到“最后一棒”,然后要等许多年才能等到房价再升回来。考虑好增値的可能性有多大,以及你得等多长时间。

7.请会计师替你退税

退税一般来说并不难,不过,请个专业会计师会确保你不会漏掉该扣税的项目,或犯任何错误。

杠杆效应

在上一期的例子中,王女士共投入$80,000的首期,再加$16,000的印花税等各项费用,所以她的净投入是$96,000。

如果这份物业以$515,000售出,减去代理费后,所得为$500,000,那么在付清$320,000的贷款后,共有$180,000的资本回报,减去王女士最初$96,000的投资,她的税前资本收益是$84,000。

不过,眞正的收益还应减去她售出物业前的累计亏损及资本所得税。如果王女士的收入税率是41.5%的话,她需要支付$17,430的资本所得税(41.5%*50%*$84,000)。

一个实例

Mark Lowman过去在军队服过役,现在有一份海外收入。他想减少他为这份收入所交的税,所以选择了负扣税的策略。

他说:“我决定从国防房地产部(Defence Housing Authority, DHA)买一套房。因为我在军队有些关系,我可以拿到一个好的价格。国防房地产部一直都为澳洲国防人员及其家属提供长期住所,所以我不必担心房子租不出去。也就是说,你从国防部买房的话,不必担心它租不出去。”

Mark在柏斯买了一套三睡房的house,价格为$315,000,现在以每月$1,000的价格出租。Mark说:“我觉得这很划算。我两年前买的这套房,虽然资本收益不是太高,我省下的税却不少。”

Mark说,他第一年省下的税就高达$12,000,而且在今后还将继续省下差不多金额的税款。

他说:“负扣税是一个很好的节税方法,但你在购买物业之前还是需要仔细地做功课。特别要紧的是,你要在好区买进,这样你才会有资本收益,同时租金回报也才会高。”
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aaaaaa2 发表于 昨天 01:26 | 显示全部楼层
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